新融街7月18日讯，至从上一次万达股债双杀之后，王健林似乎预感到了什么。与融创中国合作套现600多亿，似乎市场也不再看好中国首富王健林先生了！上一次是谣言导致万达股债双杀，那么这次万达债迎来的第二波杀跌就是市场正常行为了！17日，标普发布公告称，将万达商业评级列入负面观察。对于11日融创与万达的闪电交易，标普认为，万达和融创超预期的迅速而庞大的交易损害了公司稳定性和能见度，万达商业的信息披露和透明度也低于同类评级的同行。

多只在交易所流通的万达债券7月17日全线下跌，15万达01截至收盘报97元，跌幅1.22%；16万达02报95.11元，跌幅1.36%。相比债券市场上的二度暴跌，万达电影(002739.SZ)则因停牌逃过了一劫。回顾上周的“王孙”闪电式交易，7月11日，融创与万达632亿之巨的并购案出炉，万达以632亿元向融创转让13个文旅项目和76个酒店。

一方面来看，融创此次承债式收购，有利于降低万达商业的存量债务、清偿银行贷款，负债率将大幅下降，有助于弱化地产“标签”。万达集团董事长王健林7月10日也公开表示，转让项目有助于公司实现轻资产运营。另一方面，也有业内人士对第一财经记者分析称，万达私有化回归A股的进程并不顺利。对于万达商业来说，实现从地产公司向轻资产公司有效转型迫在眉睫。

万达债务到底有多少?

根据第一财经记者整理，万达债的债务主体以万达商业为主，存量债券高达870亿元，控股公司万达集团的存量债券则相对较少。就万达商业的存量债券来看，万达商业在银行间和交易所共有870亿元存量债券。从到期时间分布来看，2017年年内和明年都没有债券到期，但明年存在一定的回售可能。而2020年到期的债券量最大，高达380亿元。

虽然短期来看，万达债到期压力不大，但万达商业对债务的依赖却很明显。从资产负债表来看，2016年在不断扩张的海量资金需求下，以及受益于公司债市场的蓬勃发展，万达公司债发行量、债券占有息负债总规模的比例大幅上升。海通证券姜超认为，近年来万达商业不断通过发行债券进行降低融资成本，截至今年一季度末，万达商业应付债券占有息负债总规模的35%。考虑到公司未来仍有较大资金支出压力，若债券融资因受负面消息冲击渠道不畅，或融资成本提高，可能对公司的资金面带来不利影响。

第一财经记者根据公开资料整理发现，2016年以来，万达商业发债代替短期贷款的现象比较明显，另外，长期借款仍是其负债的主要来源。截至2017年一季度末，公司资产负债率为70.61%，长期借款余额为1388亿元。

姜超也分析到，近年来万达商业的资产规模和营业收入均稳步增长，2015年、2016年分别实现利润总额405.5亿元和448亿元，2017年一季度毛利率有所降低但保持在46.4%的较高水平。整体看，公司仍在稳步发展中。

万达商业资产更新影响A股IPO进程 排序延后3位至68位

对于万达IPO排队顺序被延后的原因，有分析人士表示，这或许是因为万达商业因为这一系列的资产处置变动，需要进行IPO材料的补充和更新。按照一般流程，在IPO轮候排队后期，申请上市公司要完成预先披露IPO文件的更新，以符合新的公司资产财务状况以及融资需求。

澎湃新闻此前在查询万达商业2015年9月提交的招股说明书发现，万达商业IPO文件中募资需求的包括万达电商、万达酒店等。但目前，万达商业的募资主体已经发生重大变化。

7月10日，万达集团在官网宣布，融创房地产分别以295.75亿元和335.9526亿元收购大连万达商业13个文化旅游项目及76家城市酒店，这笔交易总代价为631.7亿元。

而王健林631.7亿元卖掉的13个文旅项目和76个酒店本应在万达商业回A的资产包中。

曾和腾讯及百度共同成立的电子商务合影公司—万达电商公司目前仅剩下万达集团，腾讯及百度均已撤出。而万达百货已经收缩至40家左右，并且全部由万达自持，在2017年万达集团的主要工作目标中，王健林也并未提到万达百货。

此前万达私有化项目书显示，万达商业计划在2018年8月31日前完成上市。如果公司在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市，大连万达集团将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

国际评级机构标普在17日的报告中表示，目前不确定这笔交易是否会影响万达商业在A股上市的进程。因为这样一笔规模庞大的资产处置是否会使其上市变得复杂并延迟上市时间。

【焦点关注】

轻资产化背后在下怎样一盘棋？

虽然王健林和潘石屹都展现出了向轻资产模式转型的意向，不过业内人士却认为，万达此次资产出售背后另有意图，而最大的可能性就是通过轻资产模式去地产化，进而为其在A股上市铺平道路。

华美酒店顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱在接受中国商报记者采访时指出，目前万达的上市公司规模较小，香港上市公司万达酒店发展仅仅是海外的物业，故万达一直筹谋有一家大规模上市公司，最终目标很可能是旅游业整体上市，上市公司以轻资产为主，包括酒店和主题公园的管理。

而值得注意的是，万达商业在香港退市后，曾签订2年的对赌协议。2016年，万达签订的对赌协议显示，如果万达商业在退市满2年或2018年8月31日前未能够在A股上市，万达集团以每年10%的单利向境外投资人回购全部股权，以每年8%的单利向境内投资人回购全部股权。

据《万达商业私有化投资基金推介说明书》显示，如果私有化完成两年后未完成A股上市，万达集团或其指定第三方提供10%每年（单利）回购（由万达集团提供回购保证）。如未能成功IPO，扣除各项税费后投资者预期可获得最高不超过5.5%的收益。值得注意的是，若万达商业成功私有化之后，未能如约在国内实现上市，万达集团将会以每年10%向基金回购全部股权，费用前总回报约为20%，而需扣除主要费用，如利息、过桥、承诺函、2年管理费及通道管理费等开支，预计扣除费用总计约为16.5%-20%。

业内人士指出，这意味着，一旦万达2年内（万达商业2016年9月底成功从香港退市）不能登陆A股主板，万达集团将面临回购款、利息以及相关费用的支付，这对万达短期流动性是巨大威胁。

为了尽快解决对赌协议，通过A股IPO，卖掉酒店和文旅项目向轻资产转型或许是一条捷径。 “A股IPO对房地产企业要求严格，房地产性质的企业不易通过。而轻资产的管理公司则符合目前中国品牌建设的要求。但是如果内地上市时间不能符合退市对赌协议的要求，则可能境外上市。大集团业务经营是基础，资产经营是手段，资本经营才是最重要的战略措施。”赵焕焱表示。

除此之外，针对外界一直质疑的万达资产负债率较高的问题，通过此次轻资“减负，万达将项目卖给融创得到资金，便可以归还银行贷款，降低资产负债率。万达商业发布的2017年一季度财务报表显示，截至2017年一季度末，万达商业的资产负债率为70.61%，与去年末的70.26%相比，资产负债率略有上升。王健林在接受媒体采访时也表示，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款，万达商业负债率将大幅下降。

可以看到，越来越多的企业正在由扩张转为降低负债和向轻资产方面转型。有财经人士指出，万达此次如此大动作的背后目的之一就是降低负债，进而降低风险。特别是在乐视负债过高，资金链蒙上阴影的前车之鉴下，在融资越来越难的情况下，债务问题对企业的影响会以更快的速度放大。

香颂资本执行董事沈萌在接受中国商报记者采访时表示，无论是万达还是SOHO中国，这两家房地产企业的资产出售，都具有很明显的降低负债率、减轻资金链压力，并向低风险的轻资产品牌化运营模式转型。“由于房地产开发受政策影响和经济周期的程度深，因此负债过高可能造成资金链紧张，同时，中央力推去杠杆化的时期，房地产企业融资成本在上升，因此降低负债率有利于改善房地产企业的风险。”

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