（商产网人物专访）商业地产在经历了大跃进、大爆发的疯狂时代后，行业进入了精细化、理性化的时代，同时也迎来了商业地产新变革时代，标新立异、特色创新层出不穷。互联网的冲击已经持续多年，商业地产开始进入存量时代，变是唯一的不变，野蛮式的发展已经不再适用于现在的商业地产市场，商业地产的创新改革从未停止。

在这样的一个背景下，2017年又是佳源商业集团成立的第一年，佳源商业集团如何站在巨人的肩膀上将佳源商业独树一帜？如何突破现行行业下招商难、运营难、盈利难？将是佳源商业新老商业调整及突破面临的主要问题。最近，商产网采访了佳源商业集团总裁卢忠先生，一起来听听他怎么说。

(佳源商业集团总裁卢忠)

以下为商产网对佳源商业集团总裁卢忠先生的专访实录：

商产网：当前行业面临的痛点是什么？您有什么看法？

卢忠：商业地产的最大挑战就在于现行商业模式未来不能持续，一直在变化之中，不仅投资模型在变化，拿地模式在变化，客户需求在变化，产品在创新，服务也在创新，变化之中如何快速适应并调整，如何让商业在跟随市场及客户需求变化的同时保持持续稳定的收益是当下行业面临的痛点。

商产网：同质化一直是困扰商业地产最大的问题，您怎么看？

卢忠：我认为造成商业地产同质化的原因有三个方面，第一，最大的问题是曾经高利润的行业，大家都懒得去创新，同时中国的商品资源和商业业态不够丰富，中国的商业品牌资源太匮乏，品牌资源的有限性决定了可选择性有限，尽管现在很多零售商、开发商都在很努力的去引进国际品牌和新的业态到中国来，但要想真正摆脱同质化还需要时间。第二，商业地产开发商的专业度不够，因此造成商业卖场规划千篇一律，不够个性，有很大的局限，限制了商业项目的个性化发展，造成同质化现象。第三，中国阶段性消费习惯问题和消费能力的发展问题，这也是客观存在的。目前，急功近利最有效的还是打价格战，所有促销形式中，打折是最管用的，即价格取胜，但是这样一来又难以避免同质化。所以零散的、点状的非系统思考以及雷同、廉价的构想才是导致商业地产同质化的病灶。

在前不久扬州佳源城市广场项目的招商大会上，全国房地产协会联盟主席顾云昌博士就用8个字来形容改革开放以来需求变化的四个阶段，第一个阶段，解决了“温+饱”问题。第二阶段，中国人进入电器消费市场，“白+黑”。第三阶段，“房+车”，住宅和交通的问题。经历过前3个阶段，物质消费基本满足，进入社交的阶段、自我实现的阶段，就进入第4个阶段，“精+品”。（精神需求+品质消费需求）“精+品”是未来消费发展的趋势，这种生活方式正在发生变化，同质化是不能适应这种变化的。

商产网：零售行业的关店潮对不断饱和的商业综合体的冲击有哪些？

卢忠：客观的现实摆在这里，确实有大量的零售业态关店。关店的原因2个方面，第一受到互联网的冲击，尤其是移动互联网的冲击，移动互联网的优势(方便，便宜)，线下零售在方便性和便宜性是很难竞争过互联网的，自然消费者选择互联网消费。第二就是品牌方开店的方式及经营的模式陈旧，对市场的研究不够深入、对发展的速度失去控制，没有适应市场及消费者的需求所以被淘汰。当然淘汰是商业竞争里面持续和正常发生的现象，有了淘汰才会有更加符合市场及客户需求的新零售出现。

商产网:怎样的商场亦或综合体项目能够称得上是好的商业？

卢忠：“好”这个字看怎么定位，从商业角度来说，能够满足消费者的需求，能合法挣钱的都是好项目。另外一个就是能不能有新的产品、新的运营销售的方式，在未来的时候做出变更，同时赢得消费者的市场和青睐，我觉得这个比前面的“好”定义要好。

商产网:在资产管理平台方面，您是如何考虑的？

卢忠：国际上有很多游戏规则和经验。我觉得，中国的商业地产商可以分为两类，一类是开发商转型的，一类是零售商转型的。原本，商业地产是一个单独的行业，但在中国却没有纯粹商业地产行业，而是从两头来学的，所以没有按照国际的游戏规则在走。

通过国外商业地产行业经验来分析，其实商业地产企业通常都会有三个平台：资金管理平台、资产管理平台以及经营管理平台。

但是国内的开发商往往只看第三点，商业在经营的时候，只是单纯地出租，回报率很低，但是忽略了融资成本，从经济收益层面来讲是失败的。商业地产的开发一定要找到低成本的资金，低成本的资金怎么去做，比较好的办法是走资本化的道路，走证券化的道路，在国外市场是非常成功的，特别是在美国、新加坡已经做的非常成熟，通过资本资产来做商业地产的开发、运营，他可能会是一个持续获利的商业地产。所以中国商业地产未来一定要走资本化的道路，国内很多问题没有解决（特别是税收问题），未来中国的商业地产会走证券化、资本化的道路，也一定是正确的健康的发展。

商产网：对行业同仁，最想说的一句话是什么？

卢忠：商业地产亟需供给侧结构性改革，只有通过结构性的改革才能把根本问题解决，因为资产管理的前提是运营管理，产品要做好、定位要做好、所以最想说的就是加快进行商业地产的供给侧结构性改革。

商产网：佳源商业集团总体发展思路/策略是什么？

卢忠：佳源商业集团商业的发展思路4个字“人性、人流”。人性：人性的需求，社会的发展它有阶段性，人的发展也有阶段性，中国的快速发展人性的需求一定会上升到精神领域的追求，这是人性发展的趋势和基本规律。人流：决定商业的一定是人流，无论是线上线下，你一定要保证商业一定要有人流。符合人性，持续吸引人流的商业才是佳源商业发展可行性的道路。

商产网：甲方都开始做乙方了，乙方怎么办？佳源是否有规划也涉足乙方市场？

卢忠：全国几万家地产商，有不少都直接或间接，主动或被迫介入商业地产，95%以上都没有商业地产的操盘经验和专业体系，这是商业运营管理公司的市场机会。所以这个不存在怎么办的问题，商业的趋势一定是开放、融合发展的。要去适应变化，不能区别甲方乙方，现在甲方做乙方很多，乙方也要融合甲方的事业上面去把商业做好。

当然佳源集团也会涉足乙方市场，同时佳源商业集团也正在孵化自营品牌，我们会和乙方去做战略资源的整合。我们也将在未来商业发展的道路上打造自己独有的经营及开发模式，着力孵化自有品牌。佳源集团目前已有品牌酒店、全国电器知名零售商“五星电器”，佳源集团与九鼎资本战略合作去共同孵化冰雪项目、体育项目、餐饮、咖啡、集合店等，未来要做佳源商业集团自己特色的主力品牌，我们希望未来佳源商业有30%的商业是自持运营孵化，30%靠当地的市场发掘，剩余的40%通过佳源战略合作的方式去合作，这样就能保证佳源的每个项目都能稳健开业及运营。

商产网：很多商业都在“商业+、互联网+、IP、新零售”实现的突破和创新，佳源商业集团在这几方面是否在创新及突破？

卢忠：不管商业+、互联网+、IP主题、还是新零售，它的核心就是在探索线上线下的融合发展，目前为止行业内成功的非常少，但是佳源不会放弃这样的突破，我们正在做大商业概念，商业+社交、商业+文化、商业+体育、商业+儿童、商业+教育……我们都在尝试，决策和运营的核心问题是大数据的建立，大数据其实是工具，让你对商业的发展做更准确的判断。

如何通过大数据精准的根据客户的需求做出新零售的概念，我觉得今后是发展的趋势，顺带自然而然的消费，在这样的趋势下，要加强佳源商业主题场景的建立，未来不是因为买东西而买东西，而是我去体验的过程中，顺带着把消费完成。

商产网：有什么是2017年整个商业集团上下全力以赴的大事件？

卢忠：2017年是佳源商业集团成立第一年，大事件就是我们要结合多方面的资源、人才、物力来突破改革佳源商业产品线的链接，同时确保佳源商业集团旗下6个商业项目的顺利开业。

商产网：希望带领公司、团队在2017年达成什么成绩？

卢忠：老的项目，已运营的项目，我们经济效益要增加30%，企业经济效益是第一位的，老的项目通过业态，运营方式的改变来突破。另外一个，我们要有新的产品研究落地，年底之前我们要亮相，这个产品在差异化的道路上，未来是有市场基础，是我们未来要去做的。

商产网：同行中，最希望学习对方的是哪一点？为什么？

卢忠：商业是变幻无穷的，和人打交道就是变幻无穷的，商业就是和人在打交道，所以商业 “变”是它一直的主题，所以我们要学习同行在市场上创新、求变的理念和方法。

商产网：现阶段，什么事情会让你最有幸福感？

卢忠：佳源商业集团虽然刚成立，但是它是站在佳源集团这样一个巨人肩膀上的，我们有自己的愿景，特别是华东区域多项目运作，希望通过多项目联动发展，3-5年的发展，打响“佳源商业”品牌。这样的愿景、这样的目标让我很有幸福感。

商产网：2017年给自己定的小目标是什么？

卢忠：我的小目标是通过2017年努力，能够建立起一支在商业领域拉的出、打得响的专业队伍。

商产网：您觉得商产网最需要在哪个方面完善服务？

卢忠：商产网通过8年的发展，我觉得商产网取得了不错的成绩，影响力、资源、会员、比较强的市场调研、定位、运营能力。希望商产网有更突出的优势，加强互动，做好商业地产行业桥梁作用。

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