中建政研：专家解析营改增的亮点与影响

中建政研信息咨询服务集团专家委员会委员 屠建清

 2016年5月1日，已试点4年的营改增全面推开，昔日地方第一大税——营业税退出历史舞台，将这场1994年税制改革以来中国最深刻的财税改革推向高潮。此次将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，实现了增值税对货物和服务的全覆盖。营改增将对房地产、建筑企业、二手房市场带来怎样的影响，老百姓买房会不会多交税负？针对这些媒体关注的热点问题，中建政研信息咨询服务集团（以下简称“中建政研”）专家委员会委员屠建清先生进行了解答。

2016年营改增的亮点

营改增全面推开后，所有行业将分步实施营改增。对于暂时尚未实施营改增的行业的业务发展会受到一定影响。回顾营改增的进程，屠建清先生用24个字总结了营改增试点的基本经验：大力宣传，循序扩围；及时总结，不断完善；政策承继，限期过渡。

中建政研专家屠建清先生认为，2016年营改增的亮点突出表现在四个方面。一是在建筑业、房地产业采取了营改增平稳过渡的有力举措。2016年4月30日以前开工的符合认定条件的建筑施工、房地产开发老项目，以及2016年5月1日以后开工的建筑施工清包项目，可采用简易计税方法，征收率与原营业税征收率一致。

二是推行了直接降低增值税税负的政策。适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

营改增后，增值税税率高于营业税征收率，但可抵扣购进货物、劳务和不动产的进项税额，两者设计理论上的税负是基本相等的。新增不动产进项税额可以抵扣，在销项税额不变的前提下税负是降低的。屠建清先生举了一个例子。甲企业2016年5月1日以后，向乙企业购入不动产仓库一幢价值5000000.00元，增值税税率5%，接受乙企业开出的增值税专用发票一张价款4761904.76元、增值税238095.24元。此例可抵扣进项税额238095.24元。

三是为企业规划增值税和平衡增值税税负创造条件。明确了金融业、生活服务业提供的服务中不可抵扣的服务项目。

四是试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原税务机关申请退还已缴纳的营业税。这是营改增平稳过渡的又一举措。

由此不难看出，这些过渡政策对企业改革调整升级具有一定的推动作用。

营改增对建筑业与房地产业的影响

谈到营改增对建筑企业和房地产企业的影响时，中建政研专家屠建清先生指出，由于“甲供材”和工资不能抵扣进项税额，地方料普遍不能取得增值税专用发票，使增值税税负较高等因素的存在，营改增对建筑企业的影响较大。建筑业对上游客户整合需要时间，企业在增值税税制下需要适应。因而，建筑业在一定期间内税负会上升。这从客观上会促使建筑业经营模式优化和管理水平的提升，从而加速企业发展。

对于房地产企业来说，由于企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，营改增对房地产业会带来稳中有升的利好前景，尤其是一线城市。中建政研营改增专家梳理了房地产企业主要涉及的营改增税目：转让不动产所有权的业务活动适用销售不动产税目；具有融资性质和所有权转移特点的不动产租赁活动，适用租赁服务税目中的不动产融资租赁服务税目（不含不动产融资性售后回租）；在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目。

根据财政部和国家税务总局下发的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

“这政策比原先房产销售政策，个人税负降低。”屠建清先生表示。

营改增将促进二手房销售市场趋于理性发展，老百姓出售二手房不会多交税。国家税务总局有关负责人也提出了相同的看法：“总体来看，营改增后二手房交易对纳税人来讲，征收机关、办税场所和流程等都没有变化，但税负会略有减轻。”

比如，某人将购买不足2年的住房以100万元销售，按原营业税政策应纳税为：100万元×5%=5万元。而增值税是价外税，其计税依据需调整为不含税收入，应纳税为：100万元/（1+5%）×5%=4.76万元，相比少交2400元。相应地，尽管税率不变，但应税收入降低，契税、个人所得税等交易环节税额也会减少。

就大家普遍关心的房价问题，屠建清先生说到：“新建房尤其是营改增以后建的房，由于房地产企业一定期间内的税负有所增加，特别是建造成本因营改增对施工报价的调整而提高，导致房价提高；二手房受新建房房价提高的影响也会相应提高。买房税负随税基的调高而相应增加。”

营改增仍面临技术难关

5月1日营改增全面启动，对于建筑施工企业来说，依然存在技术层面的难题，屠建清先生举例进行了说明。例如，对于建筑施工老项目采用简易计税方法36个月不变，如果老项目36个月后还有未完工工程，其计税方法是继续采用简易计税方法，还是采用一般计税方法？又如，2016年5月1日以后取得的进项税额，在新老项目或分别采用不同计税方法的老项目之间如何划分？再者，购入货物的运输费，会计核算上应计入或按比例计入货物成本，运输费计入货物成本后，运输费的抵扣税率由11%提高到了货物的抵扣税率17%，而这次营改增政策要求分别计算进项税额，进项税额该如何计算？

中建政研相关专家认为，除了面临技术难题，营改增对PPP模式下社会资本方的积极性也带来了一定的影响。国家当前正在大力推进PPP模式，中建政研承接了许多面向公共基础设施的建设工程PPP咨询项目。对参与PPP项目的社会资本方来说，PPP项目因建设规模大、周期长，前期2至3年内基本上只有进项税没有销项税，后期4至10年基本上只有销项税没有进项税。因此，社会资本方除了受其项目建设资金投入期过长，收益上的不确定性较多这原有影响以外，还将受其项目增值税税负增加与不平衡，以及项目流动资金由于营改增而更为紧张所导致的投资效益影响。

（责任编辑：lixuezhen）