海湾投资中国区总裁陈伟受访时指出，金融危机后，由于银行对放贷更谨慎，中国许多中小房地产发展商面对资金紧张的问题，因此将一些运营中或正在发展的项目出售，而这都为海湾集团创造了以相对较低价格收购资产的好机会。

　　中国信贷紧缩闹“钱荒”，为本地上市的海湾集团投资管理公司带来更多收购良机。海湾投资已进军中国四个城市的购物中心和优质办公楼房地产市场，累计管理资产总值达12亿美元。

　　海湾投资中国区总裁陈伟日前受访时指出，金融危机后，由于银行对放贷更谨慎，中国许多中小房地产发展商面对资金紧张的问题，因此将一些运营中或正在发展的项目出售。

　　商业房地产市场价值收益较住宅房地产高

　　他说：“即使上市的大型房地产商尚未遇到信贷问题，但为了支撑受挤压的住宅房地产业务，也可能将购物中心和办公楼这类商业房地产项目卖出套现，这都为我们创造了以相对较低价格收购资产的好机会。”

　　从2008年开始，海湾集团已先后在南京、深圳、大连、武汉投资了六个商业房地产项目，累计资产总值达12亿美元。它看好商业房地产领域主要是 因为中国城镇化进程加速，经济增长势头保持稳健，无论是商场还是办公楼的价值收益都有较大的上升空间。毕竟中国房地产市场从2000年开始才真正起步，二 三线城市办公楼的平均资本价值每平方英尺只有几百新元，上海最优质办公楼每平方英尺达到1500新元，新加坡是3000元，香港则高达5000新元，差距 分明。

　　此外，陈伟认为，中国的房地产发展商在办公楼及商场的设计、运营管理方面同新加坡、香港还有一段距离，海湾集团在投资后能提供增值服务，例如经 过设计改造或加强管理后推动租金和出租率上扬，令资产价值提高。“相比之下，住宅房地产市场不但受政府政策左右的程度较大，近几年当地住宅发展商的实力和 水平也已取得迅速发展，没有什么空间能让我们来增值。”

　　2002年成立的海湾集团管理多个房地产投资信托，包括在新加坡上市的新达信托(Suntec REIT)、置富产业信托 (Fortune REIT)、凯诗物流信托(Cache Logistics Trust)，以及在香港挂牌的泓富产业信托 (Prosperity REIT)、汇贤产业信托(Hui Xian REIT)，以及在马来西亚市场交易的AmFIRST REIT 。

　　同时它还设有未上市的投资基金，例如规模达11亿3300万美元的亚腾基金I(Asia Dragon Fund)、已筹集了4亿4100万美 元的亚腾基金II，以及于去年设立、初始资金承诺达5亿美元的中国投资伙伴基金(China Investment Partners)。这些基金的主要 投资者都是美国退休基金。海湾集团把通过这些基金所筹得的部分资金投资在中国商业房地产市场，目标回报率介于10%至20%左右。

　　中国投资三经验

　　总结这几年在中国投资的经验，陈伟认为，首先是“逆势而行”。

　　2008年金融危机发生，市场充满恐慌情绪时，海湾集团却开始了迈向中国市场的步伐，并选择以二线城市南京为开端，以16亿元人民币投资位于金融商业中心地段的优质办公楼。

　　陈伟说：“市场低迷其实对我们是好事，能找到相对质优价廉的项目，我们相信越来越多外资企业将在二线城市扩展业务，所以持守到经济复苏时套现以 取得不错的收益。结果，这座办公楼在第一年的出租率不到10%，第二年猛增至60%，第三年达到了90%，并且正如我们所预期的，租户中超过一半是跨国企 业。”

　　其次，建立本土化团队。“房地产是一门很本土化的生意，它涉及与当地政府的关系、社会文化等多个方面。我们在中国组建了400多人的团队，主要负责对办公楼、商场的物业管理，而良好的物业管理对提升资产价值起着至关重要的作用。”

　　陈伟以海湾集团在大连投资的一家购物中心为例，在不到三年的时间里，商场租金倍增，海湾集团今年将其出售，取得超过20%的投资回报。

　　他指出，海湾集团通过重新设计一些店面的布局和大小，增加流动摊位和可出租面积，组织周末促销活动等方式提高商品的多样性和客流量。虽然投资这 个购物中心时它已经建成五年，但经过运营管理，显示出新活力。“商场与住宅和办公楼项目不同，要不断改变创造新鲜感才会顾客盈门。”

　　能让海湾集团在中国激烈的市场竞争中脱颖而出的第三个法宝就是自身的品牌效应。陈伟说，随着新中两国友好往来的日益加深，来新受训的官员增加， 海湾集团旗下新达城的名号早已远播神州，再加上海湾集团的一大股东是香港房地产大亨李嘉诚的长江实业，这样的背景实力也为公司在中国市场发展助一臂之力。

　　针对未来发展战略，陈伟希望依照海湾集团目前的架构，同样在中国设立私募基金、产业信托和物业管理服务这三大业务板块。

　　他说：“现阶段海湾投资中国区的投资者主要来自美国，我们根据投资者的风险和回报要求进行运作，例如亚腾基金就是高风险、高回报，目标回报率在 20%左右，可投资于尚未建成的房地产项目，而中国投资伙伴基金则只投资在已建成的成熟商业房地产项目，目标回报率介于10%至12%。海湾集团计划在中 国设立私募基金，吸引中国本土的投资者，我们也同样会根据投资者的不同需求推行相应的投资策略。另外，等待中国的法规政策开放后，公司也会在当地设立产业 信托并挂牌上市。”

　　市场低迷其实对我们是好事，能找到相对质优价廉的项目，我们相信越来越多外资企业将在二线城市扩展业务，所以持守到经济复苏时套现以取得不错的收益。

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