晨哨网记者 陈晓奕 上海报道

　　根据居外网的最新统计，美国成为中国富人最为青睐的海外地产投资国家。据全美房地产经纪协会（National Association of Realtors）称，中国买家在所有美国地产投资者中所占的比例为17%。就具体投资区域而言，纽约曼哈顿和美国西海岸地区（主要指加利福尼亚州）最受中国投资者热捧。

　　加州，尤其是洛杉矶中心城区的商业地产，正越来越多地受到中国投资者的关注。其背后的原因是什么？在加州投资房地产需要注意些什么？带着这些疑问，晨哨网记者近日专访了美国西海岸最大的企业并购经纪咨询机构博图投资中国合伙人王季元（Jason Wang）。从事中美跨境并购投资与西海岸商业地产投资咨询近10年，Jason详解了西海岸，尤其是洛杉矶中心城区(LA Downtown)商业地产投资的实操守则。

　　加州地产投资环境概览

　　Jason告诉晨哨网记者，加州整体投资环境理想。主要原因有4点：第一，就地域面积来说，加州占地411万多平方公里，是美国50个州中地域面积第二大。第二，加州资源丰富，是行业覆盖最齐全的一个州。相比纽约州以金融、房地产、高科技、媒体为支柱产业，加州还覆盖制造业，农业、餐饮等多元化产业。第三，加州气候宜人，地理位置比较适合居住，是移民的首选。第四，加州经济实力强劲。“虽然它只是美国的一个州，但就GDP总额来看的话，加州目前是全球第9大经济体。”Jason说。

　　今年美国地产投资最热门的前20个城市中，有6、7个位于加州。旧金山、洛杉矶、圣地亚哥均榜上有名。房地产是强周期性行业，08年金融危机时美国房价整体处于低位，09、10年时跌到谷底。“但即便在金融危机时期，加州某些地区的房价不但没跌，还在涨。”Jason称，“这些地区包括华人非常向往投资的区域，比如洛杉矶中心城区的San Marino, Arcadia等学区。这些地区的主要投资者是中国人。”

　　Jason打了一个比方：二、三十年前，San Marino80%的人口是白人，15%是墨西哥人，因为墨西哥和美国在地里位置上离得最近。剩下的大约近5%是亚洲人，而其中又包含了韩国、日本、印度以及东南亚人。而现在这个城市60%的人口是中国人。“中国人是近年来在数量上大规模爆发的西海岸地产投资群体。”Jason称，“但说实话，目前来看，投资加州地产最多的是加拿大人。其次是欧洲人，这和欧洲经济持续低迷有关。而中国投资客则是最新兴的。”

　　洛杉矶城市化演变：从Urbanization到Revitalization

　　洛杉矶是美国三大城市之一，其对商业地产投资者的吸引力在于其本身具备的开发空间，因为之前它是未经完全开发的。而洛杉矶城市化的变迁经历了“郊区化（Urbanization）”到“重振(Revitalization)”。

　　“上世纪90年代，洛杉矶政府提倡的是Urbanization。政府不希望人们住在市中心，希望人们往郊区搬。那个时候市中心治安不太好，人口组成中更多的是黑人和墨西哥人。”Jason说，“2000年以后，市政府则提倡Revitalization，希望开发商重新开发洛杉矶中心城区，希望人们搬回市中心。”而2000年初的力度可能不是特别强，因为那时美国移民不多，资金也不多。尤其是当美国房地产市场泡沫破裂，大约08年金融危机时，洛杉矶很多在开发项目基本停止。“比如Stable Center2000左右就建造好了，旁边还建了Nokia Center以及Ritz Carlton酒店。09年时,Ritz Carlton酒店以80万美金卖一户，没有人买。现在你出价250万美金一户还买不到。”Jason称。因为金融危机时，美国的商业银行不敢放贷款。“哪怕你有几千万资产，银行还是不敢放贷，因为你的房产或许明天就市值大跌了。”

　　而现在洛杉矶中心城区商业地产市场为何发展得越来越好？除了金融危机过去，美国经济整体复苏带动房地产市场周期向上外，Jason认为还有4点：首先，洛杉矶城市规划做得越来越成熟，市中心的公共交通非常便捷，配套设施越来越齐全。第二，外来投资规模和政府投资规模庞大。“洛杉矶市政府约有300亿美元以上的资金花在洛杉矶市中心地产开发。除此之外还有很多投资来自中国人、欧洲人和犹太人。”第三，银行信贷放松，并且资金来源太多,因此很多人不在乎贷款的历史成本。最后，洛杉矶的移民越来越多。

　　回到洛杉矶城市化进程的演变，现在政府提倡的“Revitalization”相应的主要是“Generation Y”一代，即1979到1995年出生的一代。这里要提到“Baby Boomer”一代，即美国最有钱的一代人，他们喜欢住在郊区的别墅，离工作单位很远。而与此对比的“Generation Y”宁愿不住别墅不开车，希望工作区和生活区不要离得太远，而出门骑车又健康。“以前的洛杉矶市中心，晚上出去人都没有。现在不一样了，大批的娱乐、餐饮都入驻这里。”Jason亲身经历。

　　目前洛杉矶中心城区仍有大量楼盘在开发，国际性的及美国本土的房地产企业均入驻。今年，洛杉矶中心城区每月大约新建三十多个工地，这在当地已经是个很大的数字。“如今LA Downtown的房价每年都在上涨。三、四十年前的置地成本可能在一平方尺几十美元以下。去年大约涨到200-300美金每平方尺。而今年平均成交价较去年年末已上涨了大约30%-50%，为350美元每平方尺左右。”Jason称。

　　中国人，韩国人，日本人和美国本土的美国人都看好这个黄金区域。据Jason透露，前两年，韩国人在洛杉矶市中心收购了一个有名的酒店——Wilshire Grand Hotel，该酒店有几十年历史。收购后，韩国人把酒店炸了，想建一个70多层的摩天大楼。“还有很多其他财团，中国人在洛杉矶中心城区的投资占比还算不得最大。”

　　加州商业地产的投资回报率

　　就买地开发来说，回报率很高。不仅仅在洛杉矶中心城区，在整个加州核心地段开发商业地产项目的投资回报率可以达到30%。

　　就直接收购来说，收购加州商业地产的投资回报率总体不算高。Jason称，加州写字楼的平均回报率在3-5%左右。投资加州酒店的回报率稍高，平均回报率大约在6%-9%之间。

　　Jason认为，并购美国现成商业地产的投资回报率是有限的。但目前中国投资者看中的不是回报率，而是市场的稳定性，看中资产本身的保值增值（适合中长期持有）。其次看中的是房地产产权的永久性。

　　“因此，我们这两年做了许多酒店的交易，收益稳定、多元化。写字楼与商住两用也是许多中国投资人青睐的对象。我们经手的许多商业地产项目靠近大学，出租率特别高，有些达到95%。”Jason介绍道。

　　中国人投资西海岸商业地产的注意事项

　　Jason在多年西海岸商业地产投资咨询的从业过程中，认为需给中国人在美国西海岸（同样适用于美国）商业地产投资以下四点建议：

　　首先也是最重要的，必须了解游戏规则。“中国人去投资不能觉得中国这一套在美国可以行得通，不能抱着先入为主的观念去做。要入乡随俗，了解美国的商业环境，法律法规及文化。”Jason称，“中国人可能直接去找业主，而美国人最忌讳这一点。”在美国购置房产必须通过中介机构找到业主。美国人尊重守法守规矩的人，该走什么流程就走什么流程。

　　第二，团队必须专业。作为买方团队，要跟买卖双方政府打交道，则能否处理好与政府的关系至关重要。其次买方团队需为买家指定明确的退出机制，因为任何地产投资前都要做好退出打算。

　　第三．需要有专业优秀的经纪人团队。很多房产经纪人并不是为买方争取最大利益，只希望把他的佣金最大化。好的经纪人是真正为客户从成本节省等各方面着想，会考虑到潜在的风险，是真正意义上的投资管理者。

　　第四，必须十分注意资金问题。在美国进行地产交易是有时间期限的，从45天到2个月不等，从项目交易开始计算。资金能不能及时到位将直接决定交易的成败。“美国人讲究效率和时间，所有的合同都有时间日期。”Jason说。

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