嘉实房地产及基础设施资产管理部投资经理蔡德森 资料图

　　A股的犹豫不决，国内地产的调控政策，让原本投资渠道就不多的国人有点找不到方向，于是不少投资者把眼光放到了性价比似乎更加诱人的海外房地产市场，正在发行的嘉实全球房地产基金因此引起市场关注。日前，嘉实房地产及基础设施资产管理部投资经理蔡德森受邀从海外市场投资环境、投资方式以及资产配置等方面解读了全球房地产投资价值。

　　问：如何看待国内投资者赴海外买房这种现象？

　　蔡德森：近年来，美国、加拿大、西班牙、澳大利亚等地的房地产较受投资者欢迎，因为购房不但可以享受当地教育、医疗等公共配套，还有机会入籍。

　　从整个市场看，海外房地产市场稳步复苏的势头和当前较合理的价格水平，是吸引国内投资者关注的重要原因。2008年金融危机后，这几年全球经济已经开始缓慢复苏，美国的复苏趋势比较明确，房地产租金水平也呈现良好表现。目前美国市场房地产价格相对2007年的高点仍有20%~30%的差距，以美国为代表的海外房地产市场价格仍处于合理水平。如果把近几年的汇率调整计算在内，在弱市美元下，美国房产比2006年便宜了32%。在国内楼市调控背景下，海外房地产后市存在的上涨空间吸引了国内投资者。

　　问：嘉实全球房地产基金的发行对于市场的意义有哪些？

　　蔡德森：可以从两个方面来说。

　　首先，对于有投资海外房地产意愿的人而言，嘉实全球房地产基金提供的是一条高效、便捷的投资通道。

　　一般来说，海外购房的目的主要有四种：一是为子女留学作准备，孩子上学期间可以不用租房，还能“以房养学”；二是为家庭移民安家置业；三是出于资产安全考虑，优化家庭资产配置；四是买房养老。除了传统的移民、养老、子女留学等需求外，优化家庭资产配置和获取稳定租金回报正成为海外置业的趋势。

　　然而，国内个人直接购买海外不动产其实有不少弊端，比如信息不对称，判断不了海外楼市具体情况、选择勘查物业耗费时间、精力，加上外汇兑换、纯投资性购买的后续出租管理等问题。同时，直接买卖不动产需要大笔资金，无法分散投资风险，流动性低，市场波动时退出权益也很难保证。

　　如果单纯从投资角度考虑，普通投资者以基金的方式进入，去买房地产投资信托（REITs），优于直接购买不动产。在海外成熟市场，REITs就是把投资者的资金集中起来购买商业地产，并通过长期稳定租金和房产增值收益回报投资者。因此，投资REITs门槛低、流动性好，还能分享不动产长期收益和专业团队管理优势，要比直接投资房地产更加安全可靠。而国内普通人群受外汇管制和其他因素影响，暂时不能直接接触这种投资产品，嘉实全球房地产基金通过投资包括REITs在内的全球房地产证券，为投资者提供的就是一条参与全球房地产投资的“快车道”。

　　其次，嘉实全球房地产基金丰富了市场上现有资产配置途径。当前国内缺乏与A股相关性足够低的投资产品，尤其缺乏好的另类投资通道。从投资属性上看，全球房地产证券与股债两市尤其是国内A股市场的相关性较低，全球遴选的投资范围也避免了单一市场投资波动风险，是优化资产配置的较好选择。

　　另外，REITs长期租金收益稳定且以分红形式回报给投资者，通过投资REITs等房地产证券，能获得稳定的“现金流”收益。国外发达市场如美国、日本等，其养老金、年金、保险资金等长期资金正是看中REITs源于租金收入的高分红，而对其青睐有加。

　　问：当前海外市场投资环境如何？不动产领域呈现怎样的发展趋势？

　　蔡德森：目前，美国、欧洲及亚洲各国央行维持低利率政策以稳定经济增长，跨国不动产并购活动机会增加，加上美国住宅市场持续好转，租金收入及价值也开始加速增长，助推了以REITs为代表的全球房地产证券投资行情。

　　在次贷危机之前，全球的房地产市场处于一个稳步增长的状态。次贷危机之后，当前海外发达市场上的房地产市场投资的恢复能力也比较明显。当前房地产证券的价格水平仍然比较合理，当前REITs等房地产证券与历史最高点仍有30%~40%的差距。

　　另外，从基本面看，全球尤其是美国市场的房地产投资预期良好。以当前美国市场为例，多数REITs所拥有的物业经营状况较好，贷款率也较低，一般在40%左右或更低。REITs所对应的租约在中长期内都比较稳定，支撑租金水平的海外经济也在缓慢恢复，且一般在市场不出现重大突变时，租金收入会稳步上涨。同时，新房供给有限，需求量却在稳步攀升。从这些角度看，当前海外房地产投资时机较好。

　　当前，全球市场上房地产证券总市值已经超过7800亿美元。金融危机后经历房地产去泡沫化进程，当前资产池里的房地产证券质地也比较良好。加上庞大的市场规模，为基金投资全球房地产提供了良好的条件。

　　问：嘉实为这只基金的发行做了哪些准备？

　　蔡德森：嘉实是国内较早开始研究房地产投资的基金公司，在房地产投资领域积累了足够的专业知识。嘉实基金从2005年便开始组建团队专注房地产研究，2010年成立了国内基金业首家专门的房地产投研部门，对国际REITs市场有深入而广泛的研究，已建立起比较规范的投研及风险控制流程。嘉实基金已组建具有国内外房地产经验的国际专业投研团队，成员来自美国、新加坡、中国香港等地，平均房地产行业经验10年以上。

　　房地产投资是个本地化非常明显的领域，选取高质量、具备投资价值的物业需要投资人频繁、及时地实地考察和专业评估。在这一方面，嘉实基金走在行业前列，并与海外久负盛名的德意志投资管理美洲公司展开合作，以其作为嘉实全球房地产基金境外投资顾问，确保嘉实全球房地产基金对全球房地产市场的准确判断和高效投资。

（责任编辑：heyan）