上世纪80年代末，日本对洛克菲勒中心(Rockefeller Center)等曼哈顿地标建筑的一轮投资，象征着日本泡沫经济达到顶峰。如今，希尔顿集团(Hilton)以19.5亿美元的价格将标志性的纽约华尔道夫酒店(Waldorf Astoria)出售给一家神秘的中国保险公司。这一交易令人忍不住要问，历史是否在重演？

　　房地产服务公司高力国际(Colliers International)的研究报告表明，中国内地对境外的房地产投资已经从2008年的不到7000万美元激增至2013年的160亿美元。

　　目前，中国投资者已成为纽约、伦敦和澳大利亚房地产的最大外国买主。

　　对中国买家来说，这么做的一个关键原因是：自今年初开始，中国各城市房价在近几年的飙涨后已陷入停滞，预计将会进一步下滑。

　　部分分析师认为，中国收购全球地产的持续时间可能会远远长于日本。

　　这其中一个巨大的不同之处在于规模，这不仅仅指中国国内市场的规模，还包括其主要房地产商的规模。目前，这些房地产商都把目光转向了中国境外，试图改变商业模式，迎接不仅仅局限于盖楼的未来。

　　根据标准普尔资本智商(S&P Capital IQ)的数据，全球营收最高的10家上市房地产开发商中，有7家是中国内地企业。

　　去年，中国最大住宅楼开发商万科(Vanke)的销售额达到204亿美元，是美国最大同类公司莱纳(Lennar)的将近三倍。

　　就目前而言，中国房地产业几乎完全建立在有形地产的销售之上。在中国头号商业地产开发商万达(Wanda)，楼盘销售依然占了将近90%的营收。

　　尽管这种模式在房地产业的繁荣时期十分有效，但随着楼市的逆转，这种模式正遭遇越来越大的压力。与2013年相比，今年中国房地产销售额下跌了10%以上。与此同时，中国70个最受关注城市中有68个城市的房价在今年8月份出现了下滑，这是有记录以来的最高比例。

　　第一太平戴维斯(Savills)中国研究主管刘德扬(Albert Lau)表示：“在15年的蓬勃发展之后，中国楼市正在接近成熟。中国经济正在寻求整合——这种局面促使开发商寻找新的机遇。”

　　从悉尼到旧金山，再到伦敦南部，四大洲的城市中都有中国开发商的开发项目。到目前为止，已经公布的最大规模交易来自总部驻上海的绿地控股集团(Greenland Holding Group)，该集团向布鲁克林的Atlantic Yards楼盘再开发项目投入了50亿美元。

　　华尔道夫酒店的买家是中国的安邦保险集团(Anbang)，这类保险公司是在2012年底才刚刚被批准收购境外地产。

　　类似平安保险(Ping An Insurance)买下伦敦劳合社大楼(Lloyd's Building)、及中国人寿(China Life)买下金丝雀码头(Canary Wharf)一栋办公大楼这样的高调交易，过去并不多见。不过，随着中国的保险公司意图避开摇摇欲坠的国内楼市、寻找其他机会，预计人们会见到更多类似交易。

　　这些保险公司将加入业已涌入主要西方市场的中国个人购房者的行列。

　　根据房地产咨询公司莱坊(Knight Frank)的数据，中国人是去年伦敦的头号外国购房者，他们在伦敦100万英镑以上的购房交易中占了6%，俄罗斯买家所占比例为5.2%。

　　此外，根据澳大利亚外商投资审核委员会(Foreign Investment Review Board)的数据，中国内地人也是去年澳大利亚房地产的头号外国投资者，以59亿美元的购房规模占了该国房地产外国投资总额的11.4%。

　　中国大型地产开发商决定投资海外，是中国楼市热潮消退的最明确信号。不过，在赴海外投资的过程中，中国开发商希望针对的目标依然是中国人，随着中国人赴海外工作或学习的越来越多，开发商正是想从这一不断增强的潮流中获利。

　　尽管中国开发商的境外运营经验不足，他们仍有部分其他优势。作为全球最大规模的建筑商，他们在材料和设备方面有规模经济优势。除此以外，他们享有的中国融资渠道——不论是商业银行还是政策银行——也往往让人羡慕。

　　这些地产商的最终目标是摆脱近乎完全依赖地产销售的模式，建立可持续的重收入轻资产的商业模式。这种转型需要有愿意出手相助的投资者，这类投资者很可能会在中国快速增长的保险和养老基金中找到。

　　不过，分析师表示，尽管目标是明确的，达成目标的道路却令人担忧。完成任何此类全面转型都需要有时间、金钱和承担风险的意愿，但如果中国楼市下行趋势进一步恶化，地产商会发现以上三大要素都会出现紧缺。

　　此外，如果国内地产下行趋势加速，中国进入日本式地产崩盘，中国人的购房潮可能也会像逾20年前“日本入侵”的结局那样退去。

　　译者/何黎 来源：FT中文

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