近日，物业顾问仲量联行发表报告。报告称，2014年上半年，中国的海外房地产投资总额较去年同期增长17%，达到54亿美元。在中国海外房地产投资中，中资对海外住宅投资增长可谓“疯狂”，同比升幅84%，达15亿美元。仲量联行预计，2014年全年中国海外房地产投资总额将突破去年110亿美元的水准。
自2012年以来，越来越多的房企加入海外地产行业，但理想很丰满，现实很骨感。有业内人士透露，部分“野心勃勃”的开发商，在海外正遭遇“滑铁卢”。由于对海外市场的不了解，孤军深入的房企从拿地到开发再到运营，都付出了惨痛代价。在交付巨额“学费”的同时，海外区域的精耕细作还谈之尚早。如何转换思想、优化模式，值得思考。
海外市场的野蛮生长
近日，万达集团宣布将投资9亿美元（约合55亿元人民币），在美国芝加哥建设一座高350米、地上89层的五星级酒店及公寓项目，建成后该项目有望成为芝加哥第三高建筑。这是万达在全球投资的第三个五星级酒店项目。至此，万达海外投资规模已累计超600亿元。
舍得下血本的开发商不止万达一家。
5月8日，雅居乐宣布，公司以8.55亿元购入马来西亚吉隆坡地块。事实上，这是雅居乐在三个月内启动的对马来西亚的第二笔投资，两笔投资购地资金总计为12.85亿元。
而雅居乐管曾表示，“未来会继续专注中国房地产发展，如遇到合适的海外发展机遇，亦会审慎考虑，为股东及客户创造可观的回报”。
大手笔的还有绿地，2013年一年内，绿地形成了“4洲6国9城”的全球房地产开发布局，今年提出海外房地产销售200亿元的目标。而明年的目标是，绿地预期海外地产收入400亿。
来自中国海外投资联合会的数据显示，2012年以来，碧桂园、万科、绿地、万通等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划。而从投资金额来看， 2014 年1至6月，第三方投资机构监测到的中国企业海外房地产投资交易共35宗，披露金额的交易28宗，披露总金额371.32亿美元。
对于房企对海外地产的情有独钟，全联房地产商会创会会长聂梅生认为，一是因为国内房地产市场处于下行周期；二是前段时间人民币实行宽松政策，大家担心贬值，因此将人民币投资出去；三是中国千亿房地产企业已经感受到成长的困惑，目前的情况下，靠规模扩张将出现阻力，因此房企会集体出海，海外的开发贷和资金使用、融资成本远远低于国内，这也促使更多中国房企出海。
除此之外，从需求方看海外市场购买力旺盛。美国房协NAR的报告指出，过去一个财年(即2013年4月至2014年3月)，中国人在美国购房金额约220亿美元，占国际买家购房总金额的24%，比上年增长5%，继续排名第一。
而从政策方面看，国内政策利好海外房地产投资。2014 年1至6月，中国企业海外房地产投资相关的国内国外法律政策发生了较大变动。国内，国家发展改革委员会颁布了9号令、国家外汇管理局颁布跨境担保新规、上海自由贸易区自由贸易账户落地。这些政策分别从海外房地产投资项目审批、融资和收支汇兑上极大程度地放松了管制、提供了便利。
深耕尚需时日
海外房产的火热势头难挡，作为澳洲在中国的主要代理公司澳信集团某高管就向记者表示，目前其代理了一百余个澳洲楼盘，而由于中国开发项目的增多，现在每周都会有新项目代理，而销售状况也处于良好。
但对于中国房企涉足海外市场，其也表示担忧。据他透露，某知名房企为在澳大利亚拿地可谓下了血本，不惜过关斩将拿了一块“高价地”。可谁想，由于对当地市场了解不够充分，此次拿地却为他人做了嫁衣——其中，与其同台竞争的两名开发商在这一地区已经有了土地开发，参与此次竞拍，主要目的就是抬高地价，增加土地价值。
“悲剧”的是在后期的开发中，由于对海外市场的不了解，房企的建筑、人力等成本均高于平均价格，这就导致后期销售价格亦高于周边项目，项目推进艰难。
实际上，不同国家房地产行业玩法本身就各不相同。对于境外多数房地产开发为轻资产运营的现状，一贯重资产的房企们能否适应还有待考量；而包括不同国别的政策、法律、税务、合同方式、市场竞争，以及由此衍生的投融资、法律、税务等“技术活”，也绝非房企一朝一夕能够把握。
对此，一位涉足海外地产多年的开发商这样表示，目前房企在国外都在试水阶段，需要与国外市场环境进行对接。“现阶段我国房企主要做财务投资，而非实际操盘。而以绿地为代表则是自己运营，但也做得非常辛苦。中国市场和海外市场差异很大，房企对国外市场不了解，操盘很困难。”
一方面，金融信用的积累困难。在国外企业销售状况与企业信誉有直接关系，信誉高就可以更好撬动资金，就不用太多的自有资金。而在海外如果没有当地的公司共同介入的话，很难拿到合适的贷款。
另一方面，房企对整个市场，尤其是规则、销售状况等预判不足，导致了成本比当地大公司大很多的事情时有发生。而海外市场本身利润空间就非常有限，成本大了操盘的操作空间就更小，阻力很大。
实际上，为解决这些问题，房企们正在努力做出尝试。据上文房企人士透露，目前采取较多的是选取合作伙伴。这分为两种形式，一是找大公司合作，但大公司很强势，房企便会沦落成为财务投资；二是找有信誉的中小公司，他们的合作心态更好，愿意在合作过程中分析经验甚至金融资源，在彼此需求中建立起同盟，但这可遇不可求。因此，房企的海外之路依旧任重而道远。
（责任编辑：lixuezhen）
